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更新(xin)︰2020-02-19 06:39:47       來源︰ 中國證券(quan)報 

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進(jin)入2020年(nian)以(yi)來,房(fang)地產上市(shi)公司密集發布海外融(rong)資(zi)計劃。截至目前,房(fang)企海外融(rong)資(zi)計劃規模超(chao)過100億(yi)美元,延續2019年(nian)海外融(rong)資(zi)井噴態勢。房(fang)企海外融(rong)資(zi)期限一般(ban)較(jiao)長。其中,遠洋集團等房(fang)企計劃發行10年(nian)期海外融(rong)資(zi)票據。

融(rong)資(zi)規模較(jiao)大

今年(nian)以(yi)來,華夏(xia)幸福、建業地產、中國恆大、龍湖集團等數十家房(fang)企發布了海外融(rong)資(zi)計劃,多數房(fang)企海外融(rong)資(zi)規模較(jiao)大。上市(shi)房(fang)企延續2019年(nian)海外融(rong)資(zi)井噴態勢。2019年(nian),房(fang)地產開(kai)發企業利用(yong)外資(zi)規模增長幅度超(chao)過6成。

國家統(tong)計局披露的2019年(nian)1-12月全國房(fang)地產開(kai)發投資(zi)和銷售情況顯(xian)示,2019年(nian)房(fang)地產開(kai)發企業到(dao)位資(zi)金178609億(yi)元,比上xia)暝齔.6%,增速比1-11月份(fen)加快0.6個百分點,比上xia)曇涌.2個百分點。其中,國內(na)貸(dai)款25229億(yi)元,增長5.1%;利用(yong)外資(zi)176億(yi)元,增長62.7%;自(zi)籌(chou)資(zi)金58158億(yi)元,增長4.2%;定金及(ji)預收(shou)款61359億(yi)元,增長10.7%;個人按(an)揭貸(dai)款27281億(yi)元,增長15.1%。

部分房(fang)企近期發布了多筆海外融(rong)資(zi)計劃。以(yi)華夏(xia)幸福為(wei)例(li),2020年(nian)1月14日,公司境外間接(jie)全資(zi)子公司CFLD (CAYMAN)INVESTMENT LTD.完成境外發行12億(yi)美元的高級(ji)無(wu)抵(di)押(ya)定息(xi)債券(quan)。其中,5億(yi)美元高級(ji)無(wu)抵(di)押(ya)定息(xi)債券(quan)期限為(wei)3年(nian),票面利率為(wei)6.9%;7億(yi)美元高級(ji)無(wu)抵(di)押(ya)定息(xi)債券(quan)期限為(wei)5年(nian),票面利率為(wei)8.05%。

不少房(fang)企海外融(rong)資(zi)期限較(jiao)長。以(yi)遠洋集團為(wei)例(li),經扣除發行費用(yong)、折扣、開(kai)支等,其全資(zi)子公司發行票據估計所(suo)得款淨額約為(wei)3.91億(yi)美元,利率為(wei)4.75%。所(suo)得款淨額主要(yao)用(yong)于償(chang)還現有債務。票據將(jiang)于2030年(nian)1月14日到(dao)期,發行期限為(wei)10年(nian)。

1月8日,碧桂園(yuan)發行2027年(nian)1月到(dao)期的5.5億(yi)美元票據,利率為(wei)5.125%。同(tong)時,碧桂園(yuan)發行2030年(nian)1月到(dao)期的4.5億(yi)美元票據,利率5.625%。其中,勵國集團已購買總額為(wei)8000萬美元的2030年(nian)1月到(dao)期票據,勵國集團由公司主席兼執行董事楊國強直接(jie)全資(zi)擁(yong)有。

中原地產首席分析師(shi)張大偉表示,房(fang)企抓緊窗口期,大額度發行美元債。2019年(nian)房(fang)企美元債刷新(xin)紀(ji)錄。2020年(nian)美元融(rong)資(zi)繼續高位運(yun)行。房(fang)企為(wei)了應對未來可能(neng)的市(shi)場變化,年(nian)初加快儲備資(zi)金。

融(rong)資(zi)利率分化

上市(shi)房(fang)企海外融(rong)資(zi)利率分化較(jiao)為(wei)明顯(xian)。

龍湖集團等房(fang)企海外融(rong)資(zi)利率較(jiao)低(di)。1月6日,龍湖集團宣(xuan)布,成功發行6.5億(yi)美元票據。其中,2.5億(yi)美元期限為(wei)7.25年(nian),票面利息(xi)為(wei)3.375%;4億(yi)美元期限為(wei)12年(nian),票面利息(xi)為(wei)3.85%。

該(gai)利率與(yu)其境內(na)融(rong)資(zi)利率相當。根據公告,公司間接(jie)附屬公司于2020年(nian)1月16日及(ji)17日公開(kai)發行2020年(nian)第一期境內(na)公司債券(quan),發行規模不超(chao)過28億(yi)元。此次發行分兩(liang)個品種,第一種為(wei)期5年(nian),第三年(nian)末(mo)發行人有權調(diao)整票面利率及(ji)投資(zi)shou)哂腥 厥壅 quan),票面利率為(wei)3.55%。第二種為(wei)期7年(nian),第5年(nian)末(mo)發行人有權調(diao)整票面利率及(ji)投資(zi)shou)哂腥 厥壅 quan),票面利率為(wei)4.2%。

多數房(fang)企海外融(rong)資(zi)利率在10%左右。1月14日,華南城控(kong)股有限公司發布公告稱,擬增加發行于2022年(nian)到(dao)期的2億(yi)美元11.5%優先票據,新(xin)票據將(jiang)與(yu)原有票據合並組成單(dan)一系列。除根據票據條款提(ti)前贖(shu)回外,票據將(jiang)于2022年(nian)2月12日到(dao)期。發行票據所(suo)得款項淨額主要(yao)用(yong)作現有債務再融(rong)資(zi)及(ji)一般(ban)公司用(yong)途。

張大偉表示,美元債是房(fang)企的重要(yao)資(zi)金補充渠道。但(dan)受額度限制(zhi),難(nan)以(yi)成為(wei)最主要(yao)的來源。從目前情況看(kan),房(fang)企融(rong)資(zi)shi)殺痙只 饗xian),主流房(fang)企融(rong)資(zi)shi)殺駒%-15%之間,部分房(fang)企海外融(rong)資(zi)shi)殺駒%以(yi)內(na)。整體看(kan),負債率高、經營出現困(kun)難(nan)的房(fang)企融(rong)資(zi)難(nan)度ran)嶠jin)一步加大,大部分zhi)笠等rong)資(zi)shi)殺疽廊ran)平穩。對于經營穩健的企業而言,融(rong)資(zi)shi)殺窘檔di)是趨勢。

以(yi)償(chang)還債務為(wei)主

58安居客房(fang)產研(yan)究院分院院長張波指出,政策對海外融(rong)資(zi)有所(suo)限定,明確限制(zhi)房(fang)地產企業海外債資(zi)金投資(zi)房(fang)地產項目、補充運(yun)營資(zi)金等。因此,“借新(xin)還舊”成為(wei)企業海外融(rong)資(zi)的主要(yao)目的。

中國恆大1月16日公告,公司就發行2023年(nian)到(dao)期利息(xi)為(wei)11.5%的10億(yi)美元優先票據及(ji)2024年(nian)到(dao)期利息(xi)為(wei)12%的10億(yi)美元優先票據,與(yu)瑞信、美銀證券(quan)、法國巴黎銀行、建銀國際、光(guang)銀國際、中信銀行(國際)、天風國際及(ji)瑞銀簽訂協(xie)議。公司主席兼執行董事許家印已認購5000萬美元的2024年(nian)票據,公司行政總裁(cai)兼執行董事夏(xia)海鈞已認購5000萬美元。

對于發行票據的原因,中國恆大表示,主要(yao)為(wei)公司現有債務(包括2020年(nian)票據)再融(rong)資(zi),余款用(yong)作一般(ban)公司用(yong)途。

張大偉認為(wei),房(fang)地產市(shi)場穩定發展,未來房(fang)企將(jiang)更加關注資(zi)金鏈安全。融(rong)資(zi)shi)殺痙矯媯 zi)金成本分化趨勢將(jiang)持續。具(ju)備資(zi)質的企業dao)jiang)持續加大海外融(rong)資(zi)規模,增加融(rong)資(zi)渠道,降低(di)融(rong)資(zi)風險。而融(rong)資(zi)渠道較(jiao)少的企業未來發展將(jiang)面臨瓶頸(jing)。

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